Enquanto a Zona Portuária ganha vida nova impulsionada pela Olimpíada, o acervo arquitetônico de outros trechos do Centro aguarda na fila por obras que conjuguem a preservação de características históricas com modernizações estruturais. Segundo o Instituto Rio Patrimônio da Humanidade (IRPH), o bairro reúne 4.266 imóveis preservados e 207 tombados, nas Áreas de Proteção Cultural (APACs) estabelecidas pela Prefeitura em 1992. A região portuária também concentra 26 imóveis recentemente reformados por meio de incentivos públicos e privados. Ainda assim, levantamento feito pelo Portal, com base em mapeamentos oficiais, estima que mais de 680 imóveis precisam de reformas. Para urbanistas, arquitetos e engenheiros, o grande desafio mora no equilíbrio da "requalificação" imobiliária: conciliar traços originais com avanços técnicos ajustados ao uso de cada espaço. “É preciso saber aplicar novas tecnologias para otimizar a utilização desses espaços, de acordo com uma demanda específica, e ao mesmo tempo preservar características de patrimônio”, afirma o arquiteto da Fundação Biblioteca Nacional, Luiz Antônio Lopes de Sousa.

Exemplo do resgate do patrimônio público daquela região, o anexo da Biblioteca Nacional saiu da fila. Revitalizado, vai receber parte do acervo da sede da instituição e incorporar salas de leitura, área para exposições e auditórios. O antigo armazém de grãos na Rua Sacadura Cabral, 133, na Saúde, teve o projeto de revitalização aprovado por meio de concurso promovido pelo Instituto dos Arquitetos do Brasil (IAB).

Segundo Lopes de Souza, o anexo soma, à importância histórica, um relevo prático. Representa uma solução à crônica falta de espaço enfrentada pela Fundação. O prédio foi adquirido na década de 1980 “porque tinha uma vocação para guarda de acervo”, justifica.

Também contemplado por reformas, o prédio principal da Biblioteca Nacional, inaugurado em 1910, na Avenida Rio Branco, foi reguido numa época de renovação urbana. Remonta à construção de imóveis que tinham características de monumento:

– O prédio foi superdimensionado para época, pois precisava entrar na onda da renovação urbana. Foi construído muito mais para ser um monumento do que uma biblioteca – esclarece o arquiteto.

Ainda de acordo com Lopes de Souza, as características de monumento permitiram que a instituição comportasse todo o acervo desde o início, o que hoje, contudo, revela-se impossível. Ele ressalva, porém, que a arquitetura da sede fez o prédio absorver a “duras penas” as transformações estruturais necessárias para se modernizar, como a atualização da rede elétrica e a instalação de ar-condicionado e computadores.

A ideia, diz Lopes, “é transferir para o anexo atividades técnicas e administrativas da Fundação que se contrapõem à característica da sede, como os laboratórios de microfilmagem e de digitalização de documentos. Lá, terão um espaço mais desenvolvido”. Com orçamento de R$ 4 milhões, a reforma do prédio principal da biblioteca foi um dos primeiros projetos que receberam verba do PAC das Cidades Históricas, criado em 2009. Os incentivos deste programa federal incluem imóveis de 44 municípios. Muitos deles, no entanto, ainda aguardam as prometidas reformas, como o casarão na Praça da República, que vai abrigar o Centro Nacional de Arqueologia do Iphan (foto do início da reportagem).

Entre as décadas de 1930 e 1970, o prédio acolheu o Instituto de Eletrotécnica e a Escola de Comunicação da Universidade Federal do Rio de Janeiro (UFRJ). Em 2012, foi cedido ao Iphan. Segundo moradores e comerciantes locais, não recebe reformas há mais de 20 anos.

A instituição afirma, em nota, que o "projeto executivo e o orçamento estão concluídos". Entretanto, o orçamento passa por revisões da diretoria do PAC das Cidades Históricas em Brasília para que atenda à legislação atual e se ajuste aos critérios do programa. A licitação para obras será lançada assim que tais adequações forem concluídas. Ainda segundo o órgão, o objetivo é reunir achados arqueológicos de curadoria do Iphan localizados em outros laboratórios em um único espaço, onde seja possível promover exposições, cursos e palestras.

Imóveis privados no Centro devem ter mais incentivos à reforma, sugerem urbanistas

A modernização de bens históricos demanda, em geral, custo relativamente alto, devido às tecnologias aplicadas à preservação dos, como dizem os especialistas, elementos de época. No caso dos imóveis particulares, não raramente esses valores revelam-se incompatíveis com as condições financeiras dos proprietários. Para arquitetos e urbanistas, a intensificação de incentivos públicos, como linhas de financiamento e o estímulo à habitação, e adesão do empresariado à reutilização de imóveis antigos já inseridos no contexto urbano são caminhos para melhor preservar os bens históricos e renovar a paidagem e a vida do Centro. O gerente da Companhia de Desenvolvimento Urbano da Região do Porto (CDURP), Daniel Van Lima, pondera que esses imóveis privados precisam ser reformados  “porque têm um fim comum para a cidade”:

– São imóveis de caráter de preservação, imóveis históricos. Há um interesse comum na cidade em preservá-los – argumenta.

Outro fator que dificulta a reforma é a falta de documentação. De acordo com Van Lima, por estarem numa área que passou por longo processo de degradação, muitos imóveis da área carecem de regulamentação fundiária:

– O imóvel pode fazer parte de um espólio (partilhado em herança) ou, às vezes, encontra-se abandonado e o paradeiro do dono é desconhecido. Por vezes, há o acumulo de dívidas porque não interessou ao proprietário fazer nada dentro do imóvel e esse montante torna-se impraticável – explica.

Parte dos imóveis abandonados acaba ocupada por outras pessoas, que adquirem a propriedade por usucapião (decorrente da posse prolongada de um bem, por mais de dez anos, por exemplo). Van Lima esclarece que esse tipo de posse mostra-se “precário e insuficiente para que o imóvel receba incentivos como a aplicação de dinheiro público para reformas”. Além disso, licenças para obras só podem ser emitidas mediante o Registro Geral de Imóveis (RGI).

Por outro lado,  Van Lima acredita que “a regularização fundiária é um desafio que pode ser superado”. Pois, "apesar de esbarrar em acúmulo de dívidas, a grande maioria dos donos possui a propriedade do imóvel”.

Especialistas alertam que o abandono ou a dificuldade para manter os imóveis em boas condições ameaça a estrutura predial. Pode culminar em incêndios e desabamentos. Segundo levantamento da Defesa Civil, entre 2010 e 2015, 108 prédios na área central da cidade foram atingidos por incêndios. “O que eles precisam é de requalificação, por meio de atualizações tecnológicas e novos usos”, propõe o arquiteto e professor da PUC-Rio Ernani Freire. Segundo o especialista “há uma tendência mundial de construir sobre o construído, isto é, reciclar imóveis em vez de demolir e refazer do zero”. Uma tendência que se ajusta "muito bem ao Rio, dono de um acervo arquitetônico que engloba conjuntos ainda do século 17 de excelente qualidade e razoavelmente preservados”.

Tais características, observa Freire, aplicam-se a construções preservadas da região localizadas nas APAC’s determinadas pela Prefeitura. Portanto, esses imóveis podem receber atualização na estrutura, desde que sejam matidos elementos históricos como fachada, esquadrias, telhado e claraboias.

Reformas esbarram em falta de regularização

Responsável por reformar 18 imóveis na Zona Portuária, a arquiteta Cristina Barroso explica que esse tipo de reforma “mostra-se delicada, porque é preciso respeitar os elementos antigos para não descaracterizar o imóvel, ao mesmo tempo em que é preciso lidar com outras variantes, como manter um orçamento adequado ao bolso do dono”. Ainda assim, oito construções particulares da Zona Portuária e sete de outros trechos do Centro integram o conjunto de reformas orquestrado pela Prefeitura em parceria com o Instituto Rio Patrimônio da Humanidade (IRPH) Pró-Apac, que patrocina projetos de restauração de bens de valor histórico-cultural.

A adminsitração municipal desenbolsou aproximadamente R$ 3 milhões nessas reformas. Cada projeto recebe até R$ 400 mil. Os donos dos imóveis são representados por empresas que administram a obra e prestam contas ao poder público. O Pró-Apac abrange reparos de fachada, cobertura e instalações prediais, como as partes elétrica e hidráulica.

Na avaliação do professor da PUC-Rio, “esse é o início do caminho”. Freire defende que “é preciso intensificar a criação de linhas viáveis de financiamento, porque muitos dos proprietários não dispõem de grandes possibilidades financeiras para fazer esse tipo de renovação”. Para o proprietário aprovar o projeto na Prefeitura, é necessário que o imóvelm esteja abolsutamente regularizado. Condição que deixou de fora do benefício uma série de construções.

É o caso de um prédio de quatro andares na Rua Senador Pompeu, próximo à Central do Brasil. Construído em 1886, o imóvel abriga, desde 2009, um programa de ajuda a micro e pequenos empreendedores afro-brasileiros. Moradora do Morro da Conceição, a diretora-executiva da Incubadora Afro, Marcia Ferreira, de 46 anos, conta que ainda regularizava o imóvel quando o edital de incentivo da Prefeitura havia sido lançado.

O prédio até recebeu pequenos reparos para se adaptar às aulas e reuniões entre empreendedores no primeiro andar. Marcia ressalta, entretanto, que o prédio precisa de reformas estruturais:

– O que a gente quer agora é conseguir ajuda para restaurar o imóvel e poder usar toda a capacidade dele. É um imóvel com quatro pisos. E a gente não pode ainda usar a capacidade integral, por não ter feito a reforma no prédio como um todo – explica.

Marcia diz que “os investimentos do programa da Prefeitura garantiriam reformas essenciais, mas não seriam suficientes para reformar o prédio por completo”. Uma reforma completa passaria dos R$ 600 mil.

– Como o número de bens contemplados no edital da Prefeitura é limitado, temos de buscar outros parceiros que possam patrocinar a obra – projeta.

O grande desafio para a diretora da Incubadora é captar recursos e atualizar a documentação do prédio, que ainda consta como comercial. O projeto, contudo, é de caráter social. Recebe patrocínios de empresas para desenvolver atividades e não gera renda. “A maior dificuldade é mudar o olhar de empresas que podem investir em projetos da região, para perceberem as oportunidades deste tipo de apoio à memória arquitetônica e ao protagonismo econômico da população”, ressalta Marcia. 

Arquitetos e urbanistas consideram estímulos como isenções tributárias essenciais para a ampliar as inciativas de preservação arquitônica não só no Centro, mas em outras partas da ex-capital da República. Iniciativas que tantas vezes exigem, atntes de tudo, a percepção ou a consciência da importância histórica, social e econômica. “A necessidade de cumprir uma série de exigências pode passar a percepção de que não vale a pena reformar o imóvel, ou de que a obra vai ser muito cara. O trabalho dos arquitetos se torna quase de convencimento sobre a importância de preservar”, avalia Cristina Barroso. Ela acrescenta: 

– Às vezes um reboco ou ornato da fachada começa a cair, e a Prefeitura acaba por intimar o dono: tem de consertar a fachada, senão ganha multa, porque pode representar perigo aos transeuntes. Aí ele começam a reformar a fachada e descobre que conseguem isenção de IPTU se reformar todo o imóvel. Então, se anima em restaurar.

Especialistas: reutilização por meio da habitação é essencial

A ocupação do Centro foi por muito tempo marcada pela conjugação entre comércio e habitação. Entretanto, o fervilhar dos dias úteis tem contrastado com ruas vazias nos fins de semana. Segundo dados do IBGE, nos últimos 40 anos cerca de 120 mil pessoas deixaram a região central da cidade. Para os especialistas, a região precisa receber incentivos fiscais que de estimulem a permanência e atraiam novos moradores para a região. Para Cristina, "esses estímulos evitariam um centro da cidade fantasma à noite e nos fins de semana". 

Na avaliação de Freire, “a questão do zoneamento urbano nas grandes capitais do mundo, como Londres, Nova Iorque e até São Paulo, está melhor do que no Rio”. Para o arquiteto, “o Centro da cidade é privilegiado e subutilizado. Não faz sentido funcionar somente 40 horas por semana. Hoje, passar às sete ou oito horas da noite numa rua da região durante a semana já é assustador”.

Freire afirma que somente a conjugação entre habitação com uma oferta maior de serviços pode garantir maior vitalidade à área central. Ele ressalva, contudo, que nem todas as regiões são propícias à habitação. Nesse sentido, o arquiteto propõe a intensificação de serviços culturais.

Os projetos de reutilização, reforça Lopes, “devem pensar e avaliar o potencial de cada imóvel, assim como a região em que está localizado. Ele pode ter um potencial maior para habitação ou comércio”.

Para os especialistas, uma medida a ser intensificada para fomentar a preservação e a permanência da população é a isenção e o perdão de dívidas de IPTU para os imóveis habitacionais. Estabelecidos por lei em 2009, a isenção de impostos e o perdão de dívidas são incentivos destinados às residências já existentes, às que se transformarão em habitação e às que serão construídas na Zona Portuária.

De acordo com o gerente de desenvolvimento do Cdurp, Daniel Van Lima, tais incentivos fiscais devem ser estendidos para outras regiões do Centro:

– Dentro do processo de desenvolvimento socioeconômico da região isso poder trazer uma nova densidade ao Centro que também ajudaria na nossa mobilidade, na utilização dos equipamentos públicos e do próprio espaço público – propõe.

Entretanto, a lei em vigor só contempla o Porto e tem validade até 2015. “Para estender o benefício seria preciso estabelecer uma nova lei”, explica. “Quanto mais tempo vigente, mais chance do patrimônio da região ser recuperado”, afirma.

O arquiteto da Biblioteca Nacional, Luiz Antonio Lopes de Sousa, ainda teme quanto ao modo como a Prefeitura realizará o equilíbrio entre habitação e comércio não só no Porto, mas caso o projeto se estenda para outras regiões do Centro. Para Lopes, “o Porto vai se tornar uma área muito mais corporativa, embora a Prefeitura fale de um discurso habitacional na região”.

– Esse é um dos problemas das áreas que tem patrimônio hoje. Ao mesmo tempo em que se dá pra iniciativa privada a possibilidade de estimular e preservá-lo, também se visa o lucro. As populações originais ficam desfavorecidas nesse sentido. O desafio é você equilibrar essas coisas. Acho que isso deve ser mais discutido – afirma.

Segundo Van Lima, somente o equilíbrio entre o incentivo à habitação e a adaptação de imóveis antigos à novos usos, como o comercial, proporcionará melhoras socioeconômicas na região, com mais mobilidade e integração entre os meios de transporte, residência e trabalho:

– O futuro da cidade é pensar a área central de maneira diferente. E esses imóveis são inerentes à requalificação dessa área – afirma.